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최종편집일 2022-08-10 20:34

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매매계약 해제와 건축허가 철회

기사입력 2022-05-19 20:23

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[질문] ‘에게 토지를 매도하면서 잔금일 전에 토지사용승낙서를 작성해 주었고 은 이를 제출하여 건축허가를 받았습니다.

그런데 이 잔금을 주지 않아 갑은 5차례 잔금 기일을 연장해 주었으나 잔금은 지급되지 않았고 매매계약은 해제되었습니다.

은 토지사용승락서에 이 사용승낙서는 매매계약의 파기로 무효가 된다.”고 기재하였는데 을의 건축허가를 철회시킬 수 있나요.

[답변] 토지매매대금 잔금 완납 이전에 교부된 토지사용승락서에 기해 이루어진 건축허가처분에 대해 토지주가 잔금 미납에 기한 매매계약 해제를 이유로 건축허가청에게 허가의 철회를 신청하였으나 거부당하자, 거부처분의 취소소송을 제기한 사안에서 법원은 건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 그 토지 위에 건축물을 건축하는 대물적(對物的) 성질의 건축허가를 받았다가 그 착공에 앞서 건축주의 귀책 사유로 해당 토지를 사용할 권리를 상실한 경우, 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자로서는 그 건축허가의 철회를 신청할 수 있다고 보아야하고 행정행위를 한 처분청은 비록 그 처분 당시에 별다른 하자가 없었고, 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 중대한 공익상 필요가 발생한 경우에는 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다. 다만 수익적 행정행위를 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 기득권의 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익을 보호할 필요가 있고, 이를 상대방이 받는 불이익과 비교·교량하여 볼 때 공익상의 필요 등이 상대방이 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 허용될 수 있다.”고 하면서 토지 소유자가 건축허가가 존속함으로 인해 토지에 관하여 사실상 사용·수익·처분 권능을 행사하지 못하고 있고, 토지 매수자가 매매계약이 해제되어 토지의 소유권 또는 사용권을 취득하지 못하게 되었고, 건축허가에 따른 공사에 착수하지 못하고 있으며, 매매계약의 잔금 지급기일을 5차례나 연장하였음에도 이를 지급하지 못하였고, 최종 잔금 지급기일을 연장하면서 매매계약이 해제될 경우 건축허가를 포기·철회하기로 합의하였다는 점에 비추어 건축허가의 철회로 침해될 토지 매수자의 보호가치 있는 이익이 없으므로 이를 철회함이 상당하다는 이유로 건축허가청의 거부처분은 위법하다고 판단하였습니다.(대법원 2017. 3. 15. 선고 201441190 판결)

따라서 갑의 경우 건축공사가 착공되지 않았다면 건축허가청에 건축허가 철회신청을 하여 건축허가를 철회시킬 수 있을 것이나 건축공사가 상당히 진행되거나 제3자와 분양계약이 체결되는 등 건축허가 철회에 따른 손해가 클 경우에는 건축허가 철회가 쉽지 않을 수 있습니다.

강길복 변호사 (무료법률 상담 031-655-8181)

 

자치안성신문 (news660@naver.com)

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