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최종편집일 2022-08-10 20:34

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임차인의 갱신요구와 임대인의 갱신거절 통보와의 관계

기사입력 2022-06-19 04:16

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[질문] ‘은 상가건물을 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원, 임대차 계약기간 2020720일부터 2022719일까지 2년으로 정하여 과 임대차계약을 체결하여 식당을 운영하고 있습니다.

그런데 2022610로부터 계약기간이 종료되면 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절통지를 받았습니다.

은 임대차계약을 계속 유지하고 싶은데 어떻게 해야 하나요.

[답변] 상가건물임대차보호법 제10조는 제1항에서 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하고, 2항에서 제1항에 따른 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하면서, 3항에서 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

한편 제4항에서는 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차 관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법 조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로 임대인의 갱신 거절의 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신됩니다.(대법원 2014430일 선고 201335115 판결)

따라서 로부터 임대차계약의 갱신을 거절하는 통지를 받았다고 하더라도 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전(2022619)까지 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고 갑이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신이 됩니다.

2022619일까지 에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 내용증명 등의 서면 또는 휴대폰 문자 메시지를 보내거나 직접 만나 계약갱신을 요구하는 의사를 표시하여야 합니다.

강길복 변호사 (무료법률 상담 031-655-8181)

 

자치안성신문 (news660@naver.com)

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